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深圳二手房買賣合同帶租約交付條款存在的問題及處理

周爭鋒 發表于[2019-09-18]

深圳二手房買賣合同帶租約交付條款存在的問題及處理

廣東華商律師事務所 周爭鋒律師

交付房產是二手房買賣過程中重要的時間節點,房產毀損、滅失的風險,在交付之前由出賣人承擔,交付之后由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

最近代理一件帶租約交付的糾紛時,仔細地研究了深圳幾家中介公司二手房買賣合同版本及官方示范合同版本,發現合同中關于帶租約交付條款在設計上存在不足,甚至出現因對權利主體認知錯誤,導致約定履行義務主體錯誤的情況。

今天就來探討下二手房中介公司合同版本中帶租約交付條款存在的問題。本文分四個板塊:帶租約交付;租賃備案手續的變更或注銷義務人到底是誰;租賃押金的歸屬:出賣人售后返租如何交付。

一、二手房買賣中業主帶租約出售房產,房產交付的標志為買受人收取租客的租金

一般認為,租戶繳納租金給新業主是業主掌控房產的重要標志,表示租戶已經認可其作為新業主的身份;新業主從原業主手中收取租客交付的租金,應視為原業主已經完成交付。

《物權法》第三十九條規定,所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利。二手房作為不動產也有這有四個權能。買賣雙方在買賣合同中約定帶租約過戶,則轉移登記完成后,依據《合同法》第二百二十九條確立的買賣不破租賃規則,占有權和使用權由租客繼續享有,買受人只能享有收益和處分權能,而租客給付的對價就是房租。因此在法理上,雙方約定出賣人向買受人轉移支付租金開始,買受人就已經取得不動產的占有、使用及收益功能。在租金支付的細節上,不論是租客直接支付,還是由出賣人轉付,均不影響買受人已經實際控制該房產,出賣人已經完成交付房產義務的認定。

為避免買賣雙方在認知上的偏差,筆者建議在帶租約交付的二手房買賣合同條款中,約定清楚租金的支付方式和時間,并明確約定買受人(新業主)收到出賣人或租客支付的租金時,視為買賣雙方已經辦理完房產交付手續,中介保管的交房保證金應返還給出賣人,由買受人(新業主)和租客自行交接家私電器及結算水電煤氣物業等費用。

法律依據:

1.《物權法》第三十九條規定,所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

2. 《中華人民共和國合同法》第二百二十九條,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。


二、租賃備案手續的變更或注銷申請人依法是買受人

中介合同版本中,大部分都有“如之前的租約在租賃所已備案,則賣方還需配合辦理撤銷備案的相關手續”的內容。該內容是中介公司對辦理租賃備案變更或注銷手續的權利主體認知錯誤,致使合同約定履行義務主體分配錯誤。出賣人把房產過戶給買受人后,已經不是房產的所有權人,無權再行使應該由所有權人才能行使的租賃備案手續的變更或注銷。

1.依據廣東政務服務網上公示的房屋租賃(簽訂、變更、終止)登記備案流程,原出租人出售房屋,買受人(新業主)已經取得房地產權利證書的,申請辦理變更登記的主體是買受人(新業主)和租客。按照中介版本分配的合同義務,出賣人(原業主)就是去申請了,租賃所也不給他辦任何手續,因為他已經不是房產的所有人,無權申請。

2.房產上留存的租賃備案手續,找不到租賃方的,也可以由買受人(新業主)用單方解除租賃合同的形式注銷。租賃所的具體要求:

單方解除租賃合同的,當事人需提交下列文件:守約方簽字的《停租申請書》;守約方提供的已登記(備案)的原《房屋租賃合同》原件;當事人單方提出解除租賃合同的,須提交已解除租賃合同的有效證明材料。  

已解除租賃合同的有效證明材料可為守約方向違約方發出的解除合同的書面通知,并要求違約方簽字。如違約方拒簽或逃匿的,守約方可通過特快專遞或電報的形式,將解除合同的書面通知郵寄給違約方,郵寄件的回執可作為解除合同的依據。守約方也可通過在較大范圍內公開發行的報刊上刊登公告的方式,向違約方發出解除合同的通知。 

3.二手房買賣合同中雙方約定帶租約交付的,只需在合同中注明出賣人把原租賃備案證明交給買受人就可以了,應由買受人(新業主)和租客辦理租賃備案的變更手續。已經沒有租客居住,但是房產上還依附的有租賃備案登記的,應約定由出賣人(原業主)在遞件過戶前或買受人(新業主)在過戶后,通過單方申請解除合同的方式,注銷租賃備案登記。

筆者建議,中介公司在下次修訂合同時刪除“如之前的租約在租賃所已備案,則賣方還需配合辦理撤銷備案的相關手續”的條款,過戶后他真配合不了。物權有對世權的屬性,買受人(新業主),在取得物權權利后,可以自行清除非法依附在房產上的各種捆綁權益,法拍房的競買人如何行使權利,二手房的買受人就如何行使,完全不需要原業主出面。

法律依據:

《商品房屋租賃管理辦法》第十九條,房屋租賃登記備案內容發生變化、續租或者租賃終止的,當事人應當在三十日內,到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷手續。

三、買賣雙方在買賣合同中約定的押金轉付條款對租客不產生法律約束力

依據合同相對性原則,租賃合同的具體條款在原業主和租客之間生效,對其他人沒有約束力,買受人只是受買賣不破租賃的規則限制,承繼出賣人的出租方地位,并不等于可以直接替代出賣人享有租賃合同約定的所有權利。出賣人在向買受人轉付租賃押金時,應征詢租客的意見達成同意轉付的合意,畢竟在法律意義上租客才是押金的所有權人。

有中介版本中“有關剩余租期、租賃押金、租金等事宜由買賣雙方、承租人另行約定”的條款,約定需要和租客協商處理的沒有問題,但是直接在二手房買賣合同中約定“出賣人須將承租方已交賣方之租賃押金/保證金及預交租金(若有)轉交予買方”,屬于漠視租客權利的霸道條款,沒有經過押金所有權人租客的同意,出賣人無權隨意支配租客所有的押金。

1.如果出賣人確實沒有通知過承租人該房屋要出售,或通知的時間不符合至少應提前15天的法定要求,或者承租人已經表示在同等條件下愿意購買該房屋沒有放棄優先購買權的,根據2009年《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條的規定,承租人雖不能確認買賣合同無效,但是可以向人民法院起訴請求損害賠償,此時就不能得出租客同意出賣人把押金轉付給買受人的結論。

2.租賃合同到期后,買受人(新業主)如資不抵債,房產被人查封,租客的押金返還權會受阻,若在租賃合同權利義務的交接環節,買賣雙方和租客之間,或出賣人和租客之間,沒有就押金問題達成過協議,租客依據合同的相對性原則,有權繼續找出賣人(原業主)索要押金,畢竟合同相對性原則,買賣合同只在買賣雙方之間生效,約束不了租客。

筆者認為,出賣人在出售房產前,除了要和租客協商優先購買權的事宜,還應在租客簽署優先購買權書面文件時,就買受人(新業主)在過戶完成后如何和租客辦理交接手續達成合意,并把這種合意用書面的方式固定下來,就押金的轉付和新租賃合同的簽訂問題作出約定。當然也可以提前讓租客簽訂空白的租賃合同主體變更確認書,該主體變更確認書應同時包含買賣雙方和租客三方交付房產及出租人主體變更的雙重意思表示。實在不行,讓租客簽訂出租人和租賃開始時間留白,其他約定和原租賃合同一致的空白租賃合同,也可以解決這個問題。

法律依據:

1.《合同法》第八條 依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。

2.《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。

3. 《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:(優先購買權不支持的情況)

(一)房屋共有人行使優先購買權的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

四、出賣人售后返租,履行流程上應體現先交房后租賃的意思表示

依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條“對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔。”二手房房屋毀損、滅失風險的責任劃分依據《合同法》第一百四十二條的規定,和上述一手房的規定一致。

出賣人售后返租的,為規避延期交付帶來的法律風險,筆者建議,出賣人應先履行完交付義務,簽訂交房確認書,在完成法律意義上的房產交付手續后,再以租客的名義和買受人建立新的租賃關系,具體就是水電煤氣物業手續要先辦理交割,原業主的身份在交割后就變成租客。這種先辦理交付手續,再辦理租賃手續的流程安排,應在合同的備注條款中有明確的約定。

法律依據:

1.《合同法》第一百四十二條 【標的物的風險負擔】標的物毀損、滅失的風險,在標的物交付之前由出賣人承擔,交付之后由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

2.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

——周爭鋒2019年9月18日寫于港中旅大廈

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